9月70城房价公布：23城二手房价同比下跌，二手房到底该怎么看？
9月份，初步测算，一线城市二手住宅销售价格同比上涨7.4%，涨幅比上月扩大0.5个百分点。二线城市二手住宅销售价格同比上涨2.0%，涨幅与上月相同。二线城市二手住宅销售价格同比涨幅均连续17个月相同或回落。三线城市二手住宅销售价格同比分别上涨1.7%，涨幅比上月回落0.1个百分点，均连续18个月相同或回落。
对此，我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：
1、房价指数
根据简单算术平均计算，9月份全国70个城市二手住宅销售价格指数环比涨幅为0.3%，同比涨幅为2.2%。从数据上看，总体上是持平的。当然若是细究小数点，其实涨幅是略微收窄的。这也说明二手房市场和一手房一样，房价涨幅也总体处于降温态势，具有较好的意义。至少说明房东降价促销的力度略有增大。
2、城市排序
从二手房的价格涨幅环比数据看，徐州成为涨幅最大的城市。考虑到徐州一手房的价格涨幅也是最大的，所以客观上都要求徐州积极做好房价的管控。尤其是一些地铁沿线和学位较好的二手房，后续需要管控价格，防范房东和中介机构炒作。
3、一二三线
从9月份一二三线城市二手房价格指数环比涨幅数据看，分别为0.8%、0.2%和0.3%。从数据上看，一二线城市的涨幅是有收窄的。这或和换房需求有关。今年四季度一手房供应比较多，部分房东会有换房需求，进而会出现此类加快出售二手房的考虑，价格方面也不会太强势。
4、后续展望
从后续市场的表现看，二手房市场不会过快上涨。尤其是当前新房房源也比较多，所以这都会牵制二手房的价格走势。当然，对于各类炒作学区等做法，依然是需要被管控的。同时也需要积极引导中介开展业务，杜绝参与炒房的行为。
数说房价：上海连跌18个月，2019房价拐点会来吗？
在过去的40年中，城市人均居住面积增长六倍，房贷成为居民主要负债。近8年内，房价进入密集调控期，而房价也在“拐点”中不断上涨。这一次，房价拐点是真的来了，还是又一次狼来了？
尽管一二线城市调控政策力度大，但依然不乏部分城市连续上涨，而且，中西部城市销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。截至2018年11月，国家统计局数据显示，重庆房价已经连续上涨37个月，意味着近3年来重庆房价一直在上涨，而青岛已连续上涨44个月，接近4年时间。同时，一线城市已经开始下跌，其中上海房价已经在2017年5月之后就出现连续下跌趋势。
2018，一二线城市“房价拐点”就像“狼来了”一样喊了很多年，但三线城市却悄悄逆袭，成为本轮房价上涨的“主力”，涨幅将早已疲软的一二线楼市远远甩在后面。
过去40年，人均住宅面积从6平方米上涨到36平方米，房贷成居民主要负债。
2011年至今 房价发生了什么？
新京报梳理2011年至今的房价政策发现，可以明显看出2013年11月、2016年10月是高点，2015年4月是低点。
是不是每一次调控都被看做是拐点？房价拐点是不是“狼来了”？
三线城市的逆袭，是从2016年9月开始的。
一线城市二手房下降
2018年12月中旬，国家统计局披露数据显示，2018年11月从环比看，北上广深4个一线城市新建商品住宅销售价格微涨0.3%；二手住宅销售价格下降0.4%，其中北京、上海、广州和深圳分别下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。
二线城市在先半年均出现涨幅回落，31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.0%和0.3%，涨幅均与上月相同。
而已经上涨近两年的三线城市，涨幅依然扩大，35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.4%，涨幅比上月分别回落0.2和0.1个百分点。
从同比看，一二三线城市新建商品住宅销售价格同比累计平均涨幅均比去年同期回落。11月份新建商品住宅价格同比上涨的城市有68个，比上个月多1个；厦门和深圳2个城市新房价格同比下降。其中，海口和西安分别以23.0%和21.8%的同比涨幅连续3个月领涨全国，深圳以0.4%的降幅领跌。
和10月相比，上涨城市略有减少。新建住宅10月份环比上涨1%，同比涨幅明显，上升了10.3%。从具体城市看，新建商品住宅价格环比上涨的城市数量达到63个，较上月少2个，最高增幅为呼和浩特的4.2%；下跌的城市有5个——深圳、天津、金华、温州和厦门，比上个月多1个，最大跌幅为厦门，下跌0.5%；宁波和广州持平。
一二线城市全面降温 15个主要城市上涨放缓
经过41个月的持续房价上涨，热点城市各种调控政策的叠加效应开始明显，房地产市场的去杠杆，使得投资者开始离场，出现二手房降价。
新京报梳理近年城市连续上涨和下跌情况发现，有的城市已经连续上涨近4年。截至2018年11月，青岛房价连续上涨44个月，重庆房价连续上涨37个月，沈阳连续上涨25个月，西安、武汉和成都，也连续上涨7-9个月不等。而另一些城市房价也出现连续下跌，如厦门已连续下跌20个月，上海连续下跌18个月。
业内预计，二手房价格的下调城市和下调幅度将继续加大，新建住宅部分城市也将逐渐开始调整。
上半年百城房价同比上涨超一成，哪些城市房价“偏热”？
7月27日，上海易居房地产研究院发布《2020上半年中国百城房价报告》（简称“《报告》”）。报告指出，上半年全国100个城市房价同比上涨10.9%，总体上“略偏热”。高端项目入市、高端置业需求释放、各类炒房资金进入等因素，导致房价总体上处于相对高的涨幅水平。
事实上，自7月开始，全国已迎来一轮房地产调控政策收紧潮，杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳、南京、东莞7城接连“加码”楼市调控。《报告》称，“各城市房价若上涨过快，将面临更大的管控，尤其是在购房和信贷等领域。”
一线城市成交量攀升带动房价上扬
《报告》显示，2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅成交均价为15595元/平方米，同比上涨10.9%。“虽然新冠肺炎疫情带来了冲击，但房价没有绝对的下跌，涨幅依然处于两位数的水平。这和稳房价的基调显然不吻合。”易居研究院智库中心研究总监严跃进说。
从一线城市看，上半年，4个一线城市新建商品住宅成交均价为46515元/平方米，同比上涨8.1%。报告指出，观察历史数据，2019年一线城市房价涨幅总体呈现收窄态势，而到了今年上半年，涨幅有所扩大。原因是，今年上半年一线城市楼市交易好于预期，甚至出现了“豪宅热”、二手房成交量大涨、部分楼盘认筹热度较高等现象，抬升了房价涨幅曲线。
以北京为例，今年4月30日北京西城区发布“多校划片”新政，规定自今年7月31日后，西城区取得房本、从本市其他区迁入户口，将全部以“多校划片”方式入学，且六年内只一个学位。此新政引发了购房客赶在“7•31”之前抢搭政策“末班车”，导致西城二手房成交量大幅上涨，西城德胜片区、金融街片区的成交量价在5月均达到峰值。
房价涨幅较大的二线城市，调控政策趋于收紧
据《报告》统计显示，上半年，全国32个二线城市新建商品住宅成交均价为15372元/平方米，同比上涨9.6%，涨幅和2019年总体相当。部分二线城市房价上涨幅度较大，尤其是一些频现“万人摇”现象的城市，如杭州、南京和成都，上半年，这三个城市的房价同比涨幅分别为11%、10%和21%。
地方楼市调控总与房价过热“如影随形”。杭州、南京和成都正是近期房地产政策刚刚收紧或预计将收紧的城市。7月2日，杭州“加码”楼市新政，提出人才优先摇号购房，但从网签之日起，5年内不得上市交易；7月23日凌晨，南京连夜发布新政升级调控，30%以上房源支持刚需，“假离婚”购房被限。
事实上，自7月开始，杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳、南京、东莞7城接连“加码”楼市调控政策，全国迎来一轮调控政策收紧潮。而业内预计，下一个将出台楼市新政的城市，或是上半年出现6个“万人摇”项目、土拍楼面价同比上涨35%的成都。
全国百城年初累计新建商品住宅价格涨幅排序
三大原因影响房价，上半年11城涨幅超20%
值得关注的是，《报告》将“房价同比涨幅超过20%”定义为“房价过热”城市。以此为标准，报告显示，今年上半年，全国至少有11个城市房价位于“过热区间”，包括珠海、江阴、苏州、滁州、银川、南昌、哈尔滨、桂林、成都、芜湖和秦皇岛，这些城市的上半年房价同比涨幅均超过了20%。
《报告》分析称，房价涨幅较大有三个原因。其一，今年各地预售证发放降低了要求，高端项目较多入市，影响了成交结构；其二，各类高端需求积极释放，尤其是在理财收益较低、股票价格波动较大、通胀压力依然存在等情况下，居民家庭的资金配置会更偏好房地产，进而容易带动房价上涨；其三，银行信贷政策较为宽松，也带动了房价上涨。
严跃进表示，7月24日国务院房地产工作座谈会为下半年房价管控定了基调，会议明确，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。而目前来看，房价上涨过快成为当前出现的新情况和新问题，稳定房价的工作必须常抓不懈。“可以预计，下半年若是部分城市房价涨幅依然过大，那么购房等政策收紧的概率会加大，进而促进房价回归平稳健康的水平。”严跃进说。
新京报记者 王海亮
