业主未交物业费和停车费，物业是否有权阻止业主车辆进入小区？
近一段时间以来，很多业主来电咨询，（最近的媒体类似报道也不少），业主下班回家开车在小区门口时，遇到保安的阻拦，称不交物业费或者停车费，就不让业主进小区。 为此双方发生争执，造成小区门口严重拥堵，不仅业主自己进不了小区，其他业主也进出不了小区。 于是双方报警，片区警察来了之后，经过一番协调，有的物业保安放行，业主回家。 矛盾暂且告至一段落。 但是有的物业公司保安则不行，坚持称不交费就不能进小区，为此双方发生争吵，甚至发生暴力冲突。
一方面，业主坚称物业服务水平严重不到位，小区脏乱差，盗窃、车辆刮蹭时有发生，生活在这样的小区，根本谈不上什么有什么物业服务，凭什么要交物业费，如果物业公司有道理的话，在法治社会，物业完全可以通过诉讼解决问题，这样类似拦道，与“劫道”，有什么区别。
另外一方面，物业公司称、业主不交物业费，物业公司维持不下去，在小区门岗拦截业主，禁止业主进小区，催交物业费没有什么不对。甚至有业主称个别警察在处理类似矛盾时也认为业主应该交纳物业费，自然不让业主进小区，是合乎情理的。
那么在业主不交物业费或者停车费的前提下，物业公司保安有没有权利禁止小区进入小区呢？对此，本律师认为，物业公司的这种做法是错误，是违反法律规定的，情节恶劣，造成严重后果的，则有可能追究行政和刑事。
首先，从法律层面上讲，业主与物业公司之间是一种物业服务合同关系。业主交纳物业费，物业公司物业服务，双方是平等主体之间形成的一种民事合同关系。物业公司按照物业服务合同约定服务，物业服务内容中主要一项就是维护小区的秩序，保障小区公共秩序顺畅，物业公司通过在门禁阻碍业主进入自己小区，这是一种违反法律的行为。不仅侵害业主本人的回家通行的权利，而且还可能侵害其他业主通行权利。
其次， 虽然个别业主因为种种原因，未交物业费，如物业公司家中被盗，房屋电梯故障伤人和其他物业服务不到位等等原因导致部分业主不交费。但根据《物业管理条例》等法规规定，业主不交物业费的，物业公司有权向人民法院起诉或向仲裁机构申请仲裁，由法院或仲裁机构来认定，业主是否有正当理由拒绝交纳物业费，是否拖欠物业服务费，应该交纳多少物业服务费，这显然不是物业公司能够强加于业主身上的，也不是类似公安之类的行政机关可以认定的这类民事纠纷。
再者，在物业服务合同法律关系中，双方均是民事主体，一方对另外一方交费或物业服务均通过不得强制手段来解决。换个角度来考虑，如果业主不交物业费，物业公司可以通过限制进出小区等强制性手段来催交物业费，那么对物业公司的物业服务不满意的话，业主是不是可以将物业公司人员进行扣留，直到物业公司的物业服务满意为止呢？
其次，限制业主进出小区是一种侵权行为。根据法律规定，公民的人身自由，未经法律规定且经特别程序，非经有权机关，不得予以限制。人身自由是公民的基本权利。同时根据《物权法》规定，小区的道路、绿地等其他公共场所属于全体业主所有。而业主进出小区大门则属于在自己的依法享有的土地物权行驶人身自由权。而物业公司，作为物业服务的一方，应当符合合同约定的服务，满足小区的业主通行的便利和秩序的良好。限制业主进出小区，造成业主人身自由权利受到侵犯，显然是法律不能容许的。
另外，限制未交费业主进入小区，也是一种违反社会治安管理的行为 根据《治安管理处罚法》第四十条 有下列行为之一的，处十日以上十五日以下拘留，并处五百元以上一千元以下罚款；情节较轻的，处五日以上十日以下拘留，并处二百元以上五百元以下罚款：（一）二）……（三）非法限制他人人身自由、非法侵入他人住宅或者非法搜查他人身体的。因此，物业公司对业主依法享有通行权的场所，却禁止业主返回小区，显然是明知故意的，其意图是通过限制业主人身进出小区手段，达到收取物业费的目的，显然是一种违法行为。同时对于物业公司阻止业主进出小区的行为，警察接到群众报警时，应当及时出警，查明情况，如果确实是因交纳物业费的问题，应向物业公司做好说明解释工作，告知可以依法通过法律途径解决。如果物业公司拒绝听取的，可以依照《治安管理处罚法》治安管理处罚法的规定，对相关人员进行处罚，以维护社会秩序和生活秩序。所以物业公司通过禁止业主出入的方式来催交物业费，显然是一种不明智的做法。
最后，禁止未交费业主进入小区可能会造成严重的社会后果，影响社会稳定，物业公司阻止业主进入小区，导致业主有家不能回，双方发生对峙和冲突。对业主个人而言，可能导致自己无法进入家中，一天劳累工作后无法休息，也有可能家中病人无法照料。禁止业主进入小区，还可能造成小区门口拥堵，影响其他业主进出小区，甚至已经交费的业主进出小区，物业公司禁止未交费的业主进出小区影响到已交费的业主进出小区，显然也不公平。此外，拥堵还可能造成其他人员围观，造成恶劣的社会影响。
由物业公司拦门收取物业费和停车费而推论， 如果法律承认通过拦路、堵截等方式进行催债是合法的话，那么整个社会是不是就会出现银行机构，担保公司催要借款，建筑商，包工头催要工程款，企业员工讨要工资，都是通过拦路堵道的方式来实现自己的权利呢？显然不行，整个社会必将出现混乱无序的状态。
总 结
化解小区业主与物业之间的矛盾需要各方面的积极努力，一方面，对于未交物业服务费或者停车费业主，物业公司应该分清未交物业费和禁止小区业主进小区是两个不同性质的概念，未交或拒交物业费，是一种合同债权行为，而阻碍业主进入小区的行为则是一种侵犯人身权的违法行为，物业公司只有摆正自己的位置，摆脱以管理者自居的姿态，换之以服务者心态，提高物业服务水平，换取业主口碑才是最好的解决收费难问题的必由之路，对于恶意拖欠物业服务费的业主，物业公司可以通过起诉或提起仲裁等合法手段予以催交。违法催交的后果只能是失去了口碑，也失去了市场。
另外一方面，基层政府和行政部门也应该做好相关的物业管理的宣传工作。加大业主权利义务知识的普及，讲明业主在享受物业服务的同时应当履行合同义务交纳物业服务费，形成良好的诚实守信的风尚，对物业公司合法经营行为进行监督，引导其通过合理合法的方式催收物业费。最终，使之能够及时的化解社会矛盾，为建立良好的生活工作环境和有序健康的物业服务市场打下坚实的基础的目的。
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：贝尔律师；
业主未收楼是否交物业费？法院：不交
南都讯 房屋有问题需要维修，因此未收楼，业主是否需要按时缴纳物业费？这一问题困扰了不少新业主。此前，珠海正方世和苑小区业主赵女士向南都反映，自己未收楼，却被物业要求缴纳2万余元的物业费，拒绝缴纳后还被物业公司告上法庭。日前该案已经终审，法院表示，业主缴纳物业服务费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始，因此赵女士应自该日期的次日起缴纳物业服务费，并无不当。此外，二审法院表示，由于该小区物业公司主体经过变更，现物业公司也无权主张此前的物业费用。
起诉
未收楼被要求交物业费 业主：房屋此前处于维修阶段，自己并未收楼，不应当交纳物业管理费。
2013年8月11日，赵女士购买了一套香洲正方房产开发有限公司(下称正方房产公司)开发出卖的“正方世和苑”小区房产，购房合同中，房屋交付期限为2015年6月30日。2015年赵女士又向正方房产公司购买了小区车位。
赵女士称，2015年7月14日，正方房产公司通知包括赵女士在内的“正方世和苑”1、2栋的业主于同年7月15日至7月26日办理入伙交付手续，物业服务费从2015年8月1日起计算。但是，收楼过程中，她发现房屋存在质量问题，2015年7月25日，她向正方房产公司发出《业主诉求》(下称《诉求书》)，列出了包括漏水、精装修质量等十一项问题，要求维修后再收楼。
赵女士表示，此后正方房产公司对房屋的质量问题进行了维修。一直到2018年3月22日，赵女士才与正方房产公司办理了房屋的验收交接，并领取了新房钥匙。收楼时，赵女士一并与正方物业公司签订《物业服务合同》《入伙合约》等。收楼后，赵女士开始缴纳房屋和车位的物业管理费。
不过，赵女士却多次收到了物业公司的《催告函》，指赵女士自2015年8月1日至2018年4月30日已欠缴管理费29058.87元，要求赵女士于2018年6月5日前结清。
赵女士认为，房屋此前处于维修阶段，自己并未收楼，不应当交纳物业管理费。
对于此事，正方物业公司方面却有不同看法。物业公司认为，早在2015年7月，开发商已经发出了收楼通知，赵女士无正当理由拒绝接收，应视为案涉房屋在《入伙通知书》通知办理入伙手续期限届满后，房屋在2015年7月26日已经交付。
一审
收楼前物业费由开发商交
法院：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。
由于赵女士拒绝缴纳此前物业费，被物业告上法庭。对于物业公司要求赵女士支付物业费的诉求。一审法院认为，《物业管理条例》第四十一条规定：已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。根据该规定，业主缴纳物业服务费应当以业主办理入住手续、对房屋进行验收确认、领取房屋钥匙等作为业主入住开始。
法院表示，赵女士向一审法院提交的证据记载，因房屋存在漏水、装修质量等问题，赵女士至2018年3月22日才正式办理入住手续，因此应自该日期的次日起缴纳物业服务费，并无不当。
对此，正方物业依然表示，房屋在2015年7月之前已经具备了《商品房买卖合同》约定的交付条件，开发商正方房产公司于2015年7月14日向赵女士发出《入伙通知书》，要求其在7月26日前办理入伙交付手续。根据《商品房买卖合同补充协议》第十三条第10款第2项，刊登当日视为入伙通知已经送达，且效力优先。其次，赵女士并无证据证明其2015年7月验收交接时，案涉商品房存在法定或约定可拒绝收楼的房屋质量问题，充其量只是返修瑕疵问题。因此，赵女士在案涉房屋交付后，即使自行选择在2018年3月22日才办理入住，但其物业费也应从2015年8月1日起计。
二审
小区物业主体经过多次变更 物业：正方物业在该小区一直服务至今。
一审后，物业公司上诉要求二审。二审法院指出，目前物业公司并无资格收取赵女士此前物业费，因为目前物业公司并未与赵女士签订物业服务协议。
二审中，法院表示，国务院《物业管理条例》第二款规定“住宅物业的建设单位，应当通过招投标的方式选聘物业服务企业；投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。”
公开资料显示，正方世和苑小区管理物业公司曾经过多次变更。2015年1月1日，正方房产公司与东启公司签订了《珠海市香洲世和苑物业服务合同》，约定东启公司对“正方世和苑”小区物业管理服务。同年6月30日正方房产公司与东启公司解约。
2015年6月30日，正方房产公司与珠海市香洲正方物业管理有限公司签约。2015年11月6日，珠海市高新技术产业开发区公共建设局同意正方房产公司以“协议方式”选聘物业服务企业。2016年5月31日正方房产公司与珠海市香洲正方公共资源运营有限公司再次解约。
2016年6月1日，正方房产公司与珠海市香洲正方综合物业管理有限公司再次签约，约定正方房产公司聘请珠海市香洲正方综合物业管理有限公司对“正方世和苑”小区实施物业管理，合同期限为4年，自2016年6月1日至2020年6月30日止。
对此，物业方面解释，东启公司退出后，正方物业公司于2015年6月实际进驻案涉小区并物业服务，2016年6月1日正方房产公司与正方物业公司签订物业合同。由于涉案小区至今没有业委会选聘新的物业公司，正方物业公司在该小区一直服务至今。因此，正方物业公司有权自2015年8月1日对赵女士收取物业费，退一步说，也有权自2016年6月1日对赵女士收取物业费。
无证据显示以招投标选聘物业公司 判决：正方物业公司主张收取赵女士物业服务费，没有事实和法律依据。
法院认为，没有证据显示正方房产公司以招投标的方式选聘了物业服务企业。2015年6月30日与正方房产公司签订物业服务合同、2015年11月6日经政府机关批复同意选聘的，现称“珠海正方公共资源运营有限公司”的“珠海市香洲正方物业管理有限公司”并非提起本案诉讼的正方物业公司，正方物业公司2016年2月18日前经注册登记的名称为“珠海市香洲区正方社区公园管理有限公司”，即与正方房产公司签订物业服务合同的公司与本案上诉人分别为独立的企业法人，正方物业公司依据其他独立企业法人——包括东启公司与正方房产公司签订的合同主张赵女士应支付2015年8月1日至2016年5月31日期间的物业服务费，没有事实和法律依据。
此外，正方物业公司并没有提交证据证明正方房产公司与“珠海市香洲正方综合物业管理有限公司”签订物业服务合同是以“招投标方式”，抑或是经政府房地产行政主管部门批准后以“协议方式”选聘该公司为案涉小区物业服务，即正方房产公司选聘正方物业公司的方式不符合上述条例的规定，正方房产公司与正方物业公司签订的物业服务合同不符合上述条例关于“前期物业服务合同”的规定，且也不符合《物业管理条例》第二十五条“建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容”的规定，故没有理据可以认定赵女士在支付2016年6月1日至2018年3月22日期间受正方房产公司与正方物业公司签订的“非前期物业服务合同”的约束。
正方物业公司主张赵女士应支付2016年6月1日至2018年3月22日的物业服务费等，没有事实和法律依据。
南京一别墅区被曝近百业主长期拖欠物业费，业主称服务下滑
坐落于南京翠屏山风景区附近的高端小区玛斯兰德，一度备受当地高端人士青睐。而里面的别墅更是以动辄每栋千万、甚至上亿的价格，吸引了众多关注的目光。
可没想到，该小区近期却曝出有近100户业主长期拖欠物业费之事。为此，物业服务的南京金陵饭店物业管理有限公司（以下简称“金陵饭店物业公司”）将部分欠费业主起诉至法院。
据法院一审判决书披露，这些业主拖欠物业费，主要是因为对物业服务不满，认为物业服务存在“严重瑕疵”，比如，垃圾清运不及时、公共设施损坏未维修、部分业主长期侵占绿地未处理以及小区内有多处违建等。
南京江宁区法院一审认定了物业服务存在的上述瑕疵，判决部分业主支付全额物业费的80%。对此，金陵饭店物业公司不服，已提起上诉。
据金陵饭店物业服务公司相关人士对澎湃新闻（www.thepaper.cn）称，一审法院作出的判决，相当于认可了业主可以按照物业费的8折进行缴费，这就让那些老老实实100%缴费的业主感到“不公平”，一些原本缴费的业主也怒而不缴费或者要求大幅减免物业费。这就导致物业公司的运营陷入了困境，反而进一步恶化了他们的服务水准。
玛斯兰德小区有绿地被侵占。 欠缴物业费业主的律师供图高端小区100多名业主拖欠物业费
玛斯兰德位于南京翠屏山风景区内，是南京开发较早开发的高档别墅住宅区。
该小区由江苏省属国企金陵饭店集团旗下南京金陵置业公司开发，总占地700余亩，规划建设520余栋双拼和独栋别墅，建筑风格有地中海式、西班牙式、美国草原式、法国乡村式等。
该小区从2003年开始分四期交付，这里生活着605个堪称南京顶级圈层的富豪级家庭。有当地媒体披露称，业主中不乏商界巨头、艺术界名人及体育冠军。
“恰恰在这个高端别墅区内，竟然有近100户业主拖欠物业费，其中拖欠3年以上的达到60多户。”金陵饭店物业公司相关负责人告诉澎湃新闻。
根据当初的物业服务收费标准，玛斯兰德小区的双拼别墅每平方3元/月，院落别墅每平方3.5元/月，独栋（四期）别墅每平方6.9元/月。物业费按年度缴纳。澎湃新闻记者注意到，该收费标准与如今的新的高端楼盘相比，价格相对“亲民”。
相关判决书显示，这些拖欠物业费的业主所住的别墅面积小的在290平方米左右，大的达到640平方米。其中有一名业主名下有3栋别墅，分别是一栋双拼别墅、两栋独栋别墅，面积在290-440平方米之间，该业主仅2017年就欠缴物业费5.3万元。
金陵饭店物业公司相关负责人表示，在2016年之前，玛斯兰德小区的物业费收缴率一直保持在97%以上，2017年以来，收缴率降到了85%。
“这些业主每年拖欠物业费的金额少则3万、多则10万，算下来每年欠缴金额达到200多万。”上述负责人说，物业行业属于劳动密集型的低利润行业，拖欠如此之多的物业费直接导致金陵饭店物业公司每年亏损100多万元。
物业公司称，长此以往，他们不得不裁掉员工以降低成本，但如果这么做，又会后续引发物业服务质量下降，进而陷入一种恶性循环中。
欠费业主方：“五星级物业服务降标了”
金陵饭店物业公司的代理律师方昉称，2018年下半年，金陵饭店物业公司有选择性地将19名欠费业主告上了法院，其中15名业主全额缴费后，金陵饭店物业公司作了撤诉处理。另4名欠费业主的相关案件则进入了审判程序。
上述4名欠费业主的代理律师陈本林告诉澎湃新闻，对于玛斯兰德的业主来讲，他们并不是付不起数万元的物业费，只是“花了‘买鲍鱼的钱’，吃到的却是‘白菜’”，因此才有了以拖欠物业费的方式来表达物业服务的强烈不满。
据陈本林称，金陵饭店物业公司于2003年入驻玛斯兰德小区以来，一直宣称的是“金陵饭店式”的五星级物业服务。在很长一段时间内，业主缴纳较高物业费的同时，确实享受了高品质的服务，因此，几乎没有业主拖欠物业费。
按照陈本林的陈述，2013年前后，金陵饭店物业公司进行了改制，成为一家以民营资本为主的混合所有制企业。之后几年，该公司的物业服务质量逐渐出现下滑。
陈本林介绍，具体表现在：小区安保漏洞明显，安保人员配备不足，导致近年小区内发生多起入室盗窃事件，对小区业主人身安全产生了威胁。另外，小区业主“圈占”绿地，甚至动用大型机械搞违建，物业公司也未及时加以制止，更没有逐一向相关部门举报。此外，小区内还存在垃圾清运不及时、公共路面破损严重未维修等问题。
鉴于此，陈本林及相关欠费业主认为，物业服务合同中约定的多项职责义务，金陵饭店物业公司均未履行，也就是说金陵饭店物业公司的服务存在“质价不符”的情况，如果全额支付高标准物业费，对业主无疑是不公平的。
陈本林说，正因为此，玛斯兰德小区成立业委会之后，不少业主提议解聘金陵饭店物业公司，引入新的物业公司。之后，还召开了业主大会就是否解聘金陵饭店物业公司进行投票。
业主反映小区建筑垃圾未及时清理。一审法院判决“物业费打8折”
澎湃新闻获取的4起“物业欠费”案一审判决书显示，江宁法院一审认为，金陵饭店物业公司向欠费业主了物业服务，业主应当缴纳物业费。但鉴于金陵饭店物业公司服务期间确实存在垃圾清运不及时，公共设施损坏未维修、部分业主长期侵占绿地未处理、小区内有多处违章建筑等问题，法院认定物业服务“存在瑕疵”，遂判决业主支付物业费总额的八折左右。
不过，金陵饭店物业公司相关负责人及其代理律师看来，物业行业是人的服务，肯定会有瑕疵，但是该公司的物业服务并没有达到“质价不符”的程度。
金陵饭店物业公司方面认为，法院的判决没有考虑到物业服务行业具有时间持续性和无法计量等特点，对该公司履行的义务概括得比较笼统。具体来说，该公司每天都会安排巡回保洁，对小区内的零散垃圾进行多频次清理，等到了凌晨2点再将所有垃圾倒入垃圾清运车运走，所以某一时刻拍摄的垃圾未及时处理的照片，不能说明物业服务有瑕疵，很可能下一刻就被清理了。而欠费业主提交法庭的建筑垃圾问题，则属于装修业主自行处理的部分，并非物业公司清运的范畴，但物业公司尽到了发通知督促相关业主清理建筑垃圾的义务。
针对小区的安保问题，金陵饭店物业公司相关负责人表示， 该小区确实发生过多起入室盗窃案件。玛斯兰德小区的保安共有45人，物业公司在小区固定的位置设岗，并保证白天每隔一小时一次、晚上每隔两小时一次的巡逻频次，应该说物业公司尽到安保的义务，依然还发生盗窃案件其不应承担。
另外，金陵饭店物业公司相关负责人解释称，对于小区内的违建、侵占绿地等问题，物业公司有证据证明及时劝阻过，并发放了整改通知书，还将相关情况上报了执法部门。但是违建只能由行政执法机关进行认定及拆除，物业公司没有强拆等执法权限。
金陵饭店物业公司相关负责人表示，因为物业公司存在的“微小瑕疵”，一审法院判决物业费打8折，“十分不妥”，此举相当于以判决的方式对物业服务进行定价，破坏了行业规则。目前一些全额缴费业主心里非常不平衡，纷纷要求照着判决减免物业费，未缴费业主则称要由诉讼来确定缴费数额。
“一审法院的判决直接导致物业费全面停缴，让物业公司运营陷入了困境。”该负责人说，金陵饭店物业公司不服一审判决，已提起上诉。目前该案已开庭，但尚未宣判。
