房地产市场调控效果逐步显现
随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归；在住房供求总量基本平衡后，中国房地产投资规模将处于一个更长的平台期。
稳与变——三季度经济分析（3）
刘卫民
在中央关于房子是用来住的，不是用来炒的”的政策取向下，地方政府坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，坚持因城施策，出台了一系列更加精准的调控政策。据不完全统计，前三季度，中央和地方政府出台涉及房地产市场调控的政策和措施多达70余项，因此，2018年的房地产可谓是政策年”。除了以往的限购、限贷、限商、限售等限制性政策以外，在长期租赁型住房、共有产权住房、住房投融资机制、住房销售制度等多个层面出现一系列新探索新进展，房地产市场调控的效果正在逐步显现。
投资增速下降、市场热度回调
当前房地产市场主要呈现以下特点。
一是房地产投资增幅出现回落。前三季度，全国房地产开发投资完成额8.87万亿元，累计同比增长9.9%，增速比1—8月份回落了0.2个百分点。究其原因主要有：第一，在供求基本平衡的基本面下，房地产投资增速难以维持高位运行。在第六次人口普查基础上进行测算，当前我国城镇户籍家庭的住房拥有量已经达到1.1套左右，而每年住房销售量仍约1000万套，因此，随着城镇家庭住房拥有量不断提升，房地产投资增速必然出现趋势性回落。第二，从房地产库存周期看，土地补库存动力减弱。9月份，全国商品房待售面积5.3亿平方米，同比下降13%，已经连续23个月保持同比下降。由于部分城市库存水平回落，吸引一些开发企业在去年加大了拿地力度，现在这一轮土地补库存已经基本完成。8月份，待开发土地面积同比增长31.7%，土地补库存动机开始趋弱，加之资金链压力加大，甚至一些热点城市也出现了土地流拍现象。第三，房地产开发融资渠道收紧。银行对开发企业贷款门槛提高，一些地区分行纷纷设置白名单，对于没有进入白名单的开发企业，银行贷款额度受限或无法贷款。1—8月份，房地产开发资金中银行贷款累计同比下降9.7%。这也导致开发企业增加自筹融资渠道比例，前三季度房地产开发资金中自筹资金同比增长11.4%。另外，受控制居民部门信贷杠杆的影响，前三季度，购房者的个人按揭贷款累计下降1.2%，而定金及预收款累计增长16.3%，因此，销售回款对投资的支持力度也会有所下降。
二是房地产市场价格出现回调。从一线城市新建商品住宅价格看，9月份上海、深圳分别下降了0.1%和0.2%，北京与8月份持平，只有广州上涨了0.4%。有些观点认为，由于一手房受行政性限价因素影响，难以反映最真实的市场行情，但从更能反映市场情绪的二手住宅价格看，北京和上海也出现了下降，降幅均为0.2%，深圳与8月份持平，广州上涨了0.2%。从31个二线城市住宅价格看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比8月份分别回落了0.2和0.5个百分点。三线城市住宅价格回落则更为明显，从35个三线城市看，其新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%，涨幅比8月份分别回落1.1和0.6个百分点。
住房价格回调的因素有：第一，限购政策仍是当前一线和热点二线城市得以控制住房价的重要手段之一。包括北京、上海、南京等20余个一线和热点二线城市对购买资格、购买区域作出限制性条款，还有一些环一线城市”受挤出效应影响，也不得不出台了限制性购房条件，减缓了这些区域阶段性住房需求释放速度。第二，限贷直接降低了个人住房支付能力，成为这一轮市场降温的重要措施。限贷不仅体现为贷款资格、贷款成数，也体现为贷款成本。例如，以30年期1.2倍基准利率和8.5折优惠贷款利率相比，直接导致个人住房支付能力下降了25%。6月份发布的金融机构人民币个人住房贷款加权平均利率为5.6%，比5年期以上中长期贷款利率高出0.7个百分点，个人住房按揭贷款成本上升直接为房地产市场降温。第三，限售提高了房地产炒作空间。自2016年以来，各地先后有50多个城市加入了限售城市行列，限售年限短则2年，长则5年。在住房持有成本增加的情况下，一些房地产特别是二手房炒作资金离场。随着房地产市场调控效果显现，市场价格预期也不断改变。从WIND发布的北京房价预期指数看，9月份北京房价预期指数为115点，较6月份下降了6个点。
三是进一步完善住房供给体系成为前三季度的政策亮点。随着房地产市场调整不断深入，各地也因地制宜探索完善适宜的住房供应制度，其中共有产权和长租公寓成为住房供应体系的亮点。从共有产权制度设计看，解决了原来经济适用住房、两限房普遍存在的隐性补贴问题，并明确了产权份额和未来收益归属比例，是原来产权型保障性住房的升级版，北京市提出未来5年供应25万套共有产权住房的目标，其中，满足在本区工作的非北京市户籍家庭住房需求的房源应不少于30%。这对于破解大城市房价高企且难以短期内回落至合理价位问题，作出了一种有益的探索。在租购并举方面，一些龙头企业和社会资本相继试水长租公寓项目，相关部门也对长租公寓项目的资产证券化加大支持力度。由于社会化租赁机构对于租赁市场行为、市场定价机制、市场盈利模式将发挥重要作用，因此，随着长租公寓项目不断探索和发展，行业监管和风险控制也逐步提到议事日程上来。
促进新市民”实现住有所居
面对房地产发展的阶段性变化和市场风险控制要求，处在改革风口和调控风口下，下一阶段中国房地产发展的重点和着力点在哪里？关键是要坚持落实房子是用来住的，不是用来炒的”这一政策导向，仍要坚持需求导向，要紧紧抓住新型城镇化新市民的住房需求，促进新市民实现住有所居。
一是新市民”的住房需求潜力巨大。目前，按照常住人口来看，我国城镇化率已经达到58.5%，但是按照户籍人口来看，我国户籍人口城镇化率仅为42.4%，两者相差16.1个百分点，而这个差距之中蕴含着大量的需求潜力包括住房需求潜力。2017年的中国流动人口发展报告，我国流动人口规模为2.45亿人，相当一部分流动人口具有在流入地落户转化为新市民的愿望。从统计数据看，就业流动人口的平均月收入在近6年间呈现明显的增长趋势，由2011年的2535元增至2016年的4503元，增长了76.3%。2017年全国商品住房均价为7614元/平方米，如果按照90平方米住房测算，流动人口的核心家庭的房价收入比为6.3，流动人口的核心家庭基本具备了一定的住房需求潜力。
二是新市民”的住房质量亟须改善。虽然从测算来看，城镇住房总量已经达到供求平衡，但由于中国城乡二元结构带来的特有的新市民”现象，住房发展仍然存在不平衡不充分的问题。由于居住、就业稳定性等方面因素，部分新市民家庭的居住质量相对较低，居住在不成套住房的比例远高于户籍家庭。按照第六次人口普查中城镇部分数据测算，住房内无厨房的比例为9.97%；住房内无管道自来水的比例为13.35%；住房内无洗澡设施的比例为28.2%;住房内无厕所的比例为15.63%。1990年之前建设的住房比例为27.7%，1949年之前建设的住房仍有1%。房龄偏长的住房面积也相对偏小，居住质量也相对较低。因此，如何解决新型城镇化过程中新市民对美好生活的需求和住房不平衡不充分之间的矛盾，使住房真正回归民生属性，既是下一阶段房地产发展面临的机遇，也是对于房地产实现转型发展、创新发展的最大挑战。
三是城市群战略为吸纳新市民”了空间。十九大明确提出，实施区域协调发展战略。以城市群为主体构建大中小城市和小城镇协调发展的城镇格局，加快农业转移人口市民化。在过去改革开放和城镇化40年发展历程中，一线城市和区域性核心城市成为城镇化吸纳人口的重点区域。由于超大城市逐渐达到临界规模，结合地区资源禀赋条件，合理调控城市规模、设置人口规模上限，成为我国超大城市的必然选择。可以预见，下一阶段城市群中二、三线城市将发力领跑，成为吸纳新型城镇化人口的重点区域。随着这些城市户籍制度、产业体系、基础设施、空间布局不断完善，将为新市民融入新城市完善的体制机制条件。
综上所述，从短期来看，随着我国房地产行业一系列调控政策效果不断显现，住房必将从投资属性向居住属性回归。因此，在改革和调控两个风口下，我们既要认识到房地产发展的一般性规律，也要认识到我国经济社会结构下房地产发展的特殊性。在住房供求总量基本平衡后，中国房地产投资规模不会像一些先行工业化城镇化国家那样出现断崖式下滑，而是将处于一个更长的平台期，这个平台期为我们解决当前中国住房发展不平衡不充分的最大矛盾即新市民住房问题”，加快推进供给、金融、税收、保障等方面的住房制度改革，了最好的政策时机。
房地产投资增速下降，市场调控效果持续
国务院发展研究中心研究员 刘卫民
在国家一系列调控政策作用下，房地产投资增速出现回调态势。前三季度，房地产开发投资完成额8.87万亿元，累计同比增速9.9%，较1—8月份累计同比增速回落了0.2个百分点，累计同比增速连续两个月回落。其中，中部地区的房地产开发投资增幅回落最大，较1—8月份回落了1.3个百分点。
房地产投资增速回落的原因主要有三个：第一，上半年开发企业完成了阶段性土地补库存任务。由于部分城市库存水平走低，自去年下半年开始，一些开发企业开始加大拿地力度。受市场和基数效应影响，去年年底土地购置面积累计增速达到15.8%，今年上半年又出现一波集中拿地后，土地补库存动力开始趋弱，甚至一些城市出现了土地流拍现象。1—9月份，全国土地购置面积1.94亿平方米，累计同比上涨15.7%，增幅明显缩窄。
第二，房地产领域的融资杠杆受限。购房者个人按揭贷款、定金及预收款两者增速出现分化。与以往购房者加杠杆带动自有资金支出的逻辑不同，1—9月份，购房者的个人按揭贷款累计下降1.2%，而定金及预收款累计增长16.3%；商品住宅销售面积累计同比增长3.3%，连续三个月累计增速回调。
第三，房地产市场调控效果显现不断改变市场预期。9月份，北上广深一线城市新建商品住宅价格环比下降0.1%，同时，二手住宅销售价格也由8月持平转为下降0.1%。31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%，涨幅比8月分别回落0.2和0.5个百分点。无论是开发商还是购房者的市场预期都发生一定程度改变，部分开发企业开始降价促销，加快出货和回笼资金，对后续新增投资项目则更加关注市场风险。
在坚持房子是用来住的、不是用来炒的”大背景下，各地将坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松，房地产调控政策将呈现更多因城施策的特点。在国内外诸多因素叠加下，四季度房地产购地热度继续回落，融资环境仍将保持相对较趋紧态势，市场价格还将处于调整阶段，在前期市场价格涨幅相对较快的三四线城市，棚户区改造带来的被动购房需求将出现回落，因此，四季度全国房地产投资增速将进一步回落，潜在的房地产金融风险会得到进一步缓释。
建议抓当前房地产调控阶段性效果显现的窗口期，加快出台房地产基础性制度和长效机制，合理控制好住房供求关系，促进住房供求关系基本平衡。其中，重点是要围绕新市民的住房需求特点，构建租售并举，多层次供给、多渠道保障的新市民住房体系，在严控房地产投资投机需求的同时，创新适宜的住房金融工具以及相关税收措施，促进新市民实现住有所居。
唐山出台房地产调控新政，唐山进一步从严将会如何影响楼市？
9月28日，唐山市政府发布《关于加强房地产市场调控工作的通知》。此次政策符合预期，即此前参加中央和住建部座谈会的城市，普遍都会收紧购房政策。而唐山在部分房地产指标上确实略偏热，此类调控有助于进一步促进市场的稳定发展。
我们请到易居研究院智库中心研究总监严跃进进行分析：
1、政策核心
此次政策明确，根据中国人民银行有关规定，经河北省市场利率定价自律委员会商定，对差别化住房信贷政策调整如下：对在市中心区已拥有1套住房的居民家庭，为改善居住条件购买第二套住房申请商业性个人住房贷款，首付款比例不低于50%;对购买第三套及以上住房的居民家庭，暂停发放商业性个人住房贷款。从此类规定来看，主要体现为二套房贷的首付比例提高，从过去的40%上调到50%。此类政策和其他收紧性的城市是类似的，充分说明一些房价过热的城市，实际上都会在二套房贷上做文章，真正体现了打击炒房需求的导向。
2、政策意义
此类政策实际上具有较为积极的意义，至少说明热点城市购房政策依然会有所收紧。从近期房地产市场的情况看，各类炒作相对是减少了，但也不排除依然有各类乱象。通过此类首付比例的提高，能够真正抑制投资投机需求。同时，从唐山其他政策来看，也有很多内容，包括“限房价竞地价”等政策内容。通过此类政策，有助于增加住房供应、减少地价和房价炒作，最终稳定房价。若是在金九银十阶段部分房企依然有炒作，那么预计管控政策依然会收紧，包括房地产交易秩序的管控等。
