变天了？多家银行房贷被曝暂停！央行新规发威，网友：利好股市！
中国基金报 泰勒
周末，一则“多家银行已停贷”的消息刷屏，究竟发生了什么？
多家银行暂停按揭贷款
24日，有大V通过爆料称，“广州新政，个人住房贷款占所有贷款的比例不能超过2020年的全市平均水平。”同时，该大V爆料称，在此情况下，所有银行应对的措施是“暂停受理新的贷款申请”。
而据21世纪经济报道称，招商银行深圳分行、广州分行及其下辖省内各家分支行已于一周前暂停按揭贷款放款，前端业务层面口径为：“节制接单”。
光大在深圳地区已经暂停按揭贷款，广发银行则表示不接单，其合作的其他银行目前审批、放款基本正常，从房贷大头四大行的表现看，放款周期约在一个月左右，目前比较难保证。
另据红星新闻报道，一位广发银行的工作人员证实称，“不是‘停贷’，是所有银行没有贷款额度了，你们要买房贷款的话只有等。”
广发银行在当地负责房贷业务的陈经理称，“现在可以申请到房贷，只是需要等待。”对于上述传闻，该经理称，“不是停贷，而是银行的贷款额度受限。”该经理解释称，“所有银行都一样，由于国家划了红线，房贷贷款额度不能超过一定的比例，一旦超过了就不能放款。”
陈经理提醒，不会像以前那样，银行可以随便发放贷款额度，“银行的存量贷款有一个红线，不能超过多少比例，一旦超额了就不能放款。”
最后，陈经理表示，“目前没有任何解决的办法，只能等待。我们银行暂时没有额度，你可以问一下其他银行。”
央行新规发威
2020年12月31日，人民银行、银保监会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），决定建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度，分档设置房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限。通知自2021年1月1日起实施。同时对占比超标的银行设置2年或4年调整过渡期。
按房地产贷款集中度管理要求，房地产贷款余额占比上限和个人住房贷款余额占比上限分为五档：中资大型银行分别是40%和32.5%；中资中型银行分别是27.5%和20%；中资小型银行和非县域农合机构分别是22.5%和17.5%；县域农合机构分别是17.5%和12.5%；村镇银行分别是12.5%和7.5%。
对于个人购房者来说，这到底意味着什么呢？最直接的影响在于，部分银行发放房贷的规模将会受到限制，如果银行之前发放个人房贷的占比较高，甚至超过了央行此次规定的红线，那么银行就必须在过渡期之内，逐渐调整到规定范围之内，那些放房贷占比接近红线的银行，以后也必须控制房贷的增长速度。所以，对于个人购房者来说，银行收紧放贷规模，显然会增加申请房贷的难度。
截至2020年3季度，房地产贷款余额为48.8万亿，占人民币各项贷款余额的比例为28.8%。结构上，房地产贷款主要包括三个种类：房地产开发贷款、个人住房贷款、保障性住房开发贷款，其中个人住房贷款占比最高，达到68.8%，占各项贷款余额的比例为19.8%。
在1月22日的新闻发布会上，银保监会相关负责人表示，这一政策主要是监控房地产企业融资，对个人房贷影响不大。
银保监会首席风险官兼新闻发言人 肖远企：银保监会前期与人民银行一起发布了对房地产融资的集中度管理通知，如果说银行房地产风险暴露金额超过了净资本一定的比例，必须采取有关措施。同时，我们也密切关注观察不同地区、不同城市房价变化的情况，因城施策，与其他部门和地方政府一起采取相应的措施。这些措施都是动态的，根据各个地方的情况随时调整。
肖远企表示，监管部门将密切监控银行业对房地产的融资，确保房地产融资平稳有序。但这一规定对个人贷款影响不大。
上海中原地产市场分析师卢文曦表示，房贷新规对个人住房贷款市场有小幅影响，但不会形成较大的冲击。
在卢文曦看来，房贷新规主要约束的是房贷占比过高的银行，而非每一家银行房贷的绝对值。具体一家银行而言，相对于整个贷款总额的“大水管”，个人房贷作为“小水管”的占比，可在“大水管”投放总量方面作摆布调整。中小银行可能会有不少触碰到“警戒线”的，例如招商这些超过“红线”的银行，其个人房贷会作一定调整，例如未来会降量。整体看，在国家目前各项政策的调整下，2021年的银行业个人房贷额度不会有较大的变化，房贷利率也会保持一个稳健的水平。
深圳、上海楼市调控再升级
1月23日，深圳住建局发布了《关于进一步加强我市商品住房购房资格审查和管理的通知》，强调商品住房购房资格审查，进一步严厉打击“代持”等炒房现象。
要点如下：
1、启用“购房意向登记系统”，购买新建商品住房的购房人需登录“购房意向登记系统”进行购房意向登记。
2、房地产开发企业、房地产经纪机构可以会同有关商业银行对下列购房资格信息进行严格核查：
购房人的有效身份证明、户籍、婚姻状况及家庭成员证明材料；
购房人的社会保险或个税清单材料；
3、对偿债收入比例不符合要求的购房人，房地产开发企业应当合理评估风险，采取劝退等方式处理。对存在弄虚作假、虚假证明等违规行为的购房人，应当拒绝接受其购房申请，并及时报告辖区住房建设部门。
停止相关人员使用我市“购房意向登记系统”以及合同网签系统三年。
停止相关人员在我市购买、承租保障性住房和人才住房资格三年；已在公共住房轮候名单内的，取消其轮候资格。
停止相关人员在我市的住房公积金贷款资格三年。
将相关失信行为推送市公共信用信息平台，进行联合惩戒。
对于涉嫌违反治安管理法律法规的，依法移送公安机关处理。
1月21日深夜，上海市突然公布楼市新政，市住建局联合多部委联合印发《关于促进本市房地产市场平稳健康发展的意见》（以下简称《意见》），明确严格执行住房限购政策。其中，对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。其中要求自2021年1月22日起实施。
《意见》明确严格执行住房限购政策。对夫妻离异3年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
《意见》要求严格执行差别化住房信贷政策。实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
《意见》规定调整增值税征免年限。个人将购买不足5年的住房对外销售的，全额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的非普通住房对外销售的，按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收增值税；个人将购买5年以上（含5年）的普通住房对外销售的，免征增值税。
《意见》强调严格商品住房销售管理。严格新建商品住房销售方案备案管理。严格执行商品住房销售“一价清”“实名制”等各项管理制度。
《意见》完善新建商品住房公证摇号选房制度，优先满足“无房家庭”自住购房需求。加强预售资金监管，保护购房人合法权益。
《意见》还指出，要严格执行差别化住房信贷政策，实施好房地产贷款集中度管理，加强个人住房贷款审慎管理，指导商业银行严格控制个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击放贷。引导商业银行进一步加强审贷管理，对购房人首付资金、债务收入比加大核查力度。严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
广州多家银行房贷首付比例未调整
浙商银行近日下发调整个人贷款通知，非限购城市居民家庭首次购买普通住房的个人住房贷款可根据监管要求和当地政策，执行不低于20%的首付款比例。浙商银行表示，严格执行关于限购和非限购城市差异化信贷政策，同时符合各分行当地房贷调控措施，与银行同业执行要求基本相当。
广州作为“限购城市”，记者从工农中建交五大行、以及多家股份银行了解到，目前银行严格按照广州限购政策执行，广州房贷首付比例政策没有调整，依然执行首套房贷首付比例不低于三成，二套房贷首付比例不低于七成的规定。
有业内人士表示，浙商银行调整贷款首付比例，并没有超出监管的政策。根据2016年2月央行、原银监会发布的相关通知，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。
记者注意到，近期，部分城市房地产边际放松。目前，已有20余个省份发布维稳房地产政策。2月21日，河南省驻马店市发布《关于进一步规范促进房地产业平稳健康发展的意见》，率先降低了公积金贷款购买首套房的首付比例。
房住不炒仍然是
政策的主导方向
不过，人民银行近日多次表态房地产政策。央行2月21日召开的2020年金融市场工作电视电话会议提出，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
值得留意的是，2月20日，央行公布了新一期的贷款市场报价利率（LPR）中，1年期和5年期以上LPR都分别下调了10个基点和5个基点，其中，5年期以上LPR是个人住房贷款利率的主要定价基准。
不过，随后央行副行长刘国强就2019年第四季度《中国货币政策执行报告》进行解读时表示，LPR下行基本上不影响个人房贷利率。房住不炒仍然是当前房地产调控政策的主导方向，央行刚刚发布的货币政策执行报告也强调，要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，银行可通过LPR加点方式确定个人房贷利率，基本保持原有水平。
10家上市银行房贷规模增长超800亿 部分银行暂停审批
杨井鑫
曹驰在监管严查资金违规流向房地产的同时，32个城市也迎来监管对银行房贷的专项检查。实际上，监管部门对于房地产行业的政策高压于涉房贷款过热和房价抬头趋势。上半年国内房地产行业信贷较松，大部分银行加大了授信规模。
据《中国经营报》记者了解，从目前已公布的10家A股上市银行房地产贷款情况看，9家银行贷款业务占比有所上升，总规模增长已经超过820亿元。数家银行房地产贷款增幅超过20%。对贷款较多的银行，监管部门近期已经下达了“窗口指导”，部分银行如今暂停了相关业务审批。
房贷再起高潮
自6月份以来，监管对于房地产贷款进行了一波严查。从涉房违规贷款罚单的接连不断，到32个城市银行房贷的专项检查，其中都透露出一个信号：大笔资金流向了楼市。
从目前刚刚公布的10家上市银行半年报来看，事实确实如此。尽管五家国有大行和大部分股份制银行还未披露相关数据，但现有数据已能够充分证实这一点。
据了解，目前已披露半年业绩的银行有邮储银行(1658.HK)、平安银行、华夏银行、浙商银行(2016.HK)、江苏银行、郑州银行、长沙银行、江阴银行、青农商行和张家港行。其中，浙商银行房地产贷款规模略有下降，剩余银行贷款规模均有所增长。
数据显示，截至报告期末，10家银行中，平安银行房地产贷款规模最大为1996.55亿元，增长236.39亿元；华夏银行房地产贷款规模紧随其后1424.94亿元，增长232.9亿元；邮储银行、江苏银行、郑州银行三家银行房地产贷款规模分别为653.22亿元、509.46亿元和231.75亿元，规模增长分别是89.77亿元、119.18亿元和50.77亿元；青农商行房地产贷款占比最高，达到了23.1%，规模273.61亿元，较年初增长81.76亿元。
在10家披露业绩的银行中，浙商银行是唯一一家房地产贷款收缩的银行。数据显示，截至6月末，该行的房地产贷款为1176.91亿元，较年初1185.27亿元略有下降。
“由于目前大多数银行房地产贷款实行名单制，白名单中的企业均是规模化企业或头部企业，在债务的偿还上实力较强，甚至一些企业有比较硬的抵押，贷款的安全性能够得到保障，不良率也会比较低。此外，房地产行业对资金的需求旺盛，能够在融资中给出比较高的利润，这也是银行做大房地产贷款的原因。”一家国有大行人士表示。
据银行年报显示，房地产行业贷款在规模增加后，不良率处于下降区间。截至6月末，浙商银行房地产贷款不良率为0.45%，较年初0.62%有所下降；郑州银行房地产贷款不良率为0.01%，较年初0.18%也有明显回落；平安银行房地产贷款不良率为0.82%，较年初下降0.74个百分点。
该人士向记者透露，政策对于房地产行业融资控制较严格，在贷款利率上比其他企业贷款利率要高出13个百分点。“市场需求是大于供给的，银行的议价能力也会强一些。”
他认为，银行房地产贷款规模的增长可能也与住房贷款的增长有很大关系。经过了市场流动性紧张的去年，今年上半年房地产行业的交易整体较去年有所回暖，同时房地产交易税费有所下调，对交易也有带动作用。
今年5月之前，政策对于住房需求的贷款仍是持支持态度，市场贷款利率维持较低水平。但进入下半年后，住房贷款利率普遍上升，银行业务收缩趋势明显。
下半年收紧？
由于房地产贷款规模的增长，资金流向房地产行业引起了监管的重视。在银保监会屡次强调坚守风险底线的同时，房地产信贷一直被作为一个严控风险的重要领域。
在直接贷款中，监管对于以流动资金贷款名义发放房地产开发贷的行为，理财资金对接“四证”不全的房地产开发贷款的行为加大了处罚力度。同时，也对一些房地产融资的暗道进行了封堵。
记者了解到，时下银行消费贷在市场盛行，各家银行在贷款中均对资金用途格外重视，其原因就是为了防止资金流向房地产。
“监管不愿意过多的信贷资金集中在房地产行业，更不愿意看到资金通过各种方式曲线进入房地产。通过加大对银行信贷的管控，监管意思很明显，房地产融资要收紧。”一位接近监管人士称。
今年7月上旬，监管对于房地产贷款较多、增长较快的银行进行了“窗口指导”，要求控制贷款规模，这也是监管升级的信号。记者在采访中了解到，部分二线城市的房地产贷款已经暂停了审批，银行以“没有额度”为由控制信贷投放。
一家股份行信贷部人士称，商业银行的风险与信贷结构紧密相关，为了降低风险，银行会降低贷款的集中度。银行会将信贷资源向政策支持的领域和民生领域倾斜，并将风险作为发放贷款的第一要素。
“银行信贷是跟随着政策走的，下半年预计银行房地产贷款规模会进一步收缩，资金更多会投向基建项目、制造业和小微企业中。”上述股份行人士认为，国家重大项目和实体经济将是下半年金融支持的重点。
他认为，房地产企业目前的最重要任务仍是“去库存”。对于国内优质的房地产企业客户，银行贷款能够维持稳定，也不会因为政策收紧进行抽贷。但是，对于新增房地产贷款的审核可能会更严格，审批的难度也会更大。
