社会 | 小区业委会：多少纠结 如何解套
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原题 | 小区业委会：多少纠结 如何解套
业委会是通过社区自治实现业主权利的重要组织保障。针对业委会的成立和运作，法理界定和依据已渐趋明晰。在我市，小区业委会之设产生了不少现实难题，既有成立后陷入僵局困境的，也有成立后难作为、不作为甚至乱作为的现象。
欢喜
业委会终于成立了
这天上午九点，市区某高档小区的一处人来人往，一派喜庆洋洋的景象。经过一年多的筹备，该小区终于圆满完成了首次业主大会的选举工作，以总选票1928票、收回选票1187票的结果，选举出9名业委会委员，2名候补委员。
对这得来不易的成功，业委会成员余女士深有感触。她说：“我们小区2017年收楼， 至今已有三年的时间，而小区停车场水泥地板依旧凹凸不平，下雨天容易积水，雨水一多便进入到电梯梯井，这种情况容易造成漏电等意外，每当暴雨的时候，很多业主自发检查地下车库积水等情况，却很难看见物业管理人员的身影。”
“我们不敢奢求能享受到百分百的五星级服务，就是能得到三星到四星级的物业服务质量，我们业主都很满足了。”余女士无奈地说。面对业主们的投诉，小区物业非但不予理睬，反而还提出要提高停车费，让业主们更加不满。不少业主开始萌生想法，是不是可以成立一个合法的组织来监督物业的管理呢？
于是在去年9月份，热心业主们开始着手成立业委会的相关准备工作，并组建了业主大会筹备组，但没想到的是，物业对他们的阻拦，也随着开始。
回忆当时情形，余女士忿然道：“明文规定要求建设单位和物业服务企业要配合业主大会筹备组的工作，要相关的资料，但是现实中我们却遇到了‘踢皮球’，房地产开发公司推到物业，物业把推到房地产开发公司。花了两个多月的时间，我们筹备小组才拿到物业的相关资料。随后，筹备小组根据相关规定要求物业公司业主大会筹备组临时办公室时，期间通过不断地写报告、协调等，直到今年5月，才拿到临时办公室的钥匙。”
除了拖延时间，物业公司也进行了一系列的阻挠活动。例如多次阻挠筹备小组在该小区内张贴一些公示性的文件和材料，更甚的是，有一次还在一夜之间将全部张贴的公示文件全部撕毁。这让业主们尤为气愤，但他们没有放弃，按照法定程序继续筹备工作。今年7月份，物业公司又一次激发了众怒。原来，该小区原定在7月中旬召开业主大会，筹备小组按照规定张贴最终定稿的选举程序、办法、候选人公示表等，按照国家有关法律规定，必须公示满14天。但在第12天晚上，全部公示文件都被撕毁。这下业主们忍无可忍，向公安机关报案，随后公安机关介入调查。由于公示的时间还未达到法定的14天，且还要等待公安机关的调查结果，于是筹备工作无奈地被暂时“冻结”。但好在，经过多部门的协调，最终该小区的业主大会得以在今年9月召开，推动了业委会的选举工作。今年11月份，该小区第一届业委会成立，业主们一年来的奔波终于得到了回报。
谈及业委会的未来，余女士满怀企盼：“希望能以业委会来督促物业进一步完善管理机制，而我们业委会的行动都会在阳光下进行，由业主们一起监督，慢慢督促提升物业管理的质量，告别‘干啥啥不行，收钱第一名’的状况。”她说。
参与了本次投票的小区业主吴先生称，因为之前很难跟物业沟通，小区很多事情进展都比较慢，业主反馈的问题没有很好处理。他说：“这次小区的人都想着把事情解决，筹备的人也比较热心，部署和计划都很清晰，希望业委会成立之后，让小区管理变好。”
哀叹
筹备六年还在路上
据城区住房和城乡建设局的数据显示，目前市区一共有小区150个，其中 35个小区交由物业管理公司管理，成立业委会的小区仅有 12个。
来自某小区业主大会筹备组的黎先生这天也来到了余女士小区业主大会的选举现场观摩，看见别的小区顺利成立业委会，已经坚持筹备6年的他激动地说：“看到别人成立，我们的心都很痛！”他居住的小区原先管理都很好，但六年前开始混乱，卫生环境差、收费不合理等问题使得业主和物业矛盾激化，由于物业公司和房地产开发商之间互相推诿，业主们开始萌生了成立业委会的想法，想通过调解、监督物业管理来切实解决存在问题。
开始时也有业主不理解，黎先生一家一户地上门沟通，遇见有共同想法的、热心的业主，就极力鼓动他们一起做这件事。他说：“其实我们业委会成立是为大家为子孙，想把小区共同建设得更好，住在这里都是邻居，我们不是想跟物业对抗，主要是为起到监督，没有别的目的。”
筹备组建立起来后，黎先生与筹备组成员们开始与物业公司沟通，试图尽快成立。但没想到，这一沟通，就是六年。由于物业、房地产商的阻拦，筹备事项一直停滞不前，筹备组成员都很着急，黎先生无奈哀叹：“怎么就这么难！”有年纪较大的业主更是灰心：“我们已经筹备了六年，等到我走可能都还没成立。”他们担心这话要一语成谶。
黎先生也曾想到过放弃，但一想到小区的生活，想到家人，想到时常在小区里打招呼的业主们，他就坐不下了。他透露，目前他们还有几十个人在坚持做。看到其他小区顺利成立了业委会，黎先生仿佛看到了希望，他希望能够向其他小区的业委会取经，继续推进小区业委会的成立。
闹心
名存实亡或适得其反的乱象
对于已经成立业委会的小区而言，确实有了新的变化，比如管理水平好了，部分管理费用降低了。但有小区业主反映，业委会虽然成立了，却不受物管和开发商的“待见”，尤其涉及三方利益的时候，物管和开发商实行“三不措施”：不理会、不配合、不支持，更有甚者采用暴力阻扰。小区管理的改善进度缓慢，还出现了搁浅的情况，业委会无法真正发挥实质作用。
也有知情人透露，个别业委会成立后，实质上沦为别有用心的人的“敛财”工具，部分业委会成员想方设法捞“好处”，如涉及小区内的电梯广告、小商户入驻（例如卖牛奶，卖保健品）等等。在法律上这些收益理应回馈到全体业主身上，但部分业委会却没有这样做，甚至连财务情况都不敢公开。有的小区公共设施的安装和租赁，业委会未经过多数小区业主的同意，就自行处理了。有些还私自制定各种管理制度，只需要业委会主任与委员们协调好分款金额即可，根本没有通过业主们的同意。
此外，业委会成立后不作为的情况也不少见。有业主怒诉：“业委会请着法律顾问、雇着专业会计、养着专职出纳，但实际却是‘三不管’，有的业委会成员连小区的业主都不认识！”在市区某旧小区，还有业主称：“业委会成立多年，业委会办公场所却是常年大门紧锁，小区也没有任何管理。旧小区没有物管，而业委会成为一种‘摆设’。”
支招
明法依规、各守边界实现互动互利
记者在查阅相关报道时发现，业委会不作为、乱作为的现象并不少见。关于业委会的问题中，既有“成立难”，也有“履职难”，更有“监管难”，成为市民生活中的“灰色地带”。我们看到，今年通过的《中华人民共和国民法典》中，对小区的物业、业主、物管、业委会之间的关系有了新的规定，为业委会的成立和运行了明确的依循。
对于成立业委会产生的难题，除了法律、业主们的监督之外，还需要相关部门的监管和协助。
据城区住建局庄姓工作人员表示，各小区要成立业主委员会，首先要有百分之二十以上业主联名向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面申请；已交付使用的物业建筑面积达到物业管理区域建筑面积百分之五十以上的，业主可以向街道办事处、乡镇人民政府提出成立业主大会的书面要求。符合前两款情形之一的，街道办事处、乡镇人民政府应当在三十日内会同物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门指导、协助业主推荐产生业主大会筹备组。筹备组成立后，拟定小区业主大会议事规则、管理规约等草案及明确投票权数，提出首届业委会委员候选人条件、名单，最后正式召开业主大会，选出业主委员会。
谈及业委会成立的难题，他说：“首先由于多数业主对物业管理法规缺乏了解，不知道业主委员会在物业管理活动中的职责和作用，从而缺乏主动性；同时，部分业主的从众心理使得他们在成立业主委员会的题上瞻前顾后，害怕‘枪打出头鸟’。因此，很难有业主自发牵头来筹备这项工作。针对这个现象，我市有关部门应该加大宣传力度，运用公众媒体向社会宣传业主委员会的组织形式、职责以及在物业管理活动中的地位和作用，激发业主自发成立业主大会。”针对筹办过程手续繁琐复杂、给业主带来困难的问题，他建议各部门可以通过网上申请、网上审核、网上备案等，来加快业主委员会的组建，同时减轻主管部门的工作量。
对于现存小区业委会不作为、乱作为的现象，该工作人员称：“从现在的情况看，确实存在一些业主委员会因营利之心做出不良行为，从而产生负面影响的情况，比如我市某小区的业主委员会和广告开发商签订了 10年合同，可是业主委员 5年一换届，这就产生了矛盾。所以业主委员会的每个决定都应该在阳光下进行，保证业主能够监督到他们的行动。同时，小区物业的阻碍也是一个重要原因，比如小区停车位的租金，小区公共区域的广告费等各方面的利益驱动让物业公司阻碍了业主委员会的成立，说到底是他们害怕被分权，被监督，而一些服务好的物业公司，反而是鼓励成立业主委员会、鼓励业主参与到小区的管理上来的。”
记者：赖琳琳 梁佳 张文滨/文
张文滨/漫画
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小区电梯为何停摆半个月？物业：业委会嫌维修费用高
新民晚报讯（记者季晟祯）近日，家住徐汇区漕溪路125弄的张阿婆致电新民晚报反映，6号楼里一台电梯已“罢工”两周多，居民进出很是不便。居民向物业反映，得到的回复总是“再等等”，让人颇为无奈。
6号楼18层高，每层楼有8户居民，共用2台电梯。半个多月前，一台电梯突然出了故障。无奈之下，大楼里上百户居民只能使用另一部电梯，每到出行高峰时段，排队候梯是常态，有时一等就是十多分钟。张阿婆说，或许是使用频率过高，近期另一台尚能正常运行的电梯也不时出现“小毛病”，比如显示屏无故不亮等。
眼下一台电梯“停摆”，另一台电梯也时而“抽风”，让她很是焦虑。原来，她83岁的老伴每周都要去医院做三次血透治疗，只能靠搭电梯上下楼。居民也都向物业反映维修事宜，但总不见后续。“物业解释还在找电梯配件，所以要再等等。”张阿婆不解，明明这台电梯刚换了一两年，怎么配件就如此难找？
电梯为何迟迟不修？物业经理宋先生向记者解释，之前已维保单位做维修，但业委会认为要更换的零部件及维修费用过高，因而维修方案一直没通过。不过，他承诺会把相关情况再次上报，争取本周内修好电梯。
碧峰园小区业委会换届选举何时进行？
本报记者 陈 根“小区里道路损坏、外墙下水管破裂无人修复，垃圾任意堆放无人清理……”近日，家住叙州区碧峰园小区36栋1单元的业主张女士向记者反映该小区存在的问题。
据了解，因部分业主向社区和街道反映业委会的工作存在问题，碧峰园小区业委会换届选举至今没有举行。
业主：
“抓阄”选举业委会 无法接受
日前，记者来到碧峰园小区，小区业主曾先生说，碧峰园小区于2003年建成，为加强小区的管理，前些年成立了业主委员会。近两年来，业委会管理不作为尤为严重，使得小区的环境脏、乱、差，让广大业主不满。
张女士和业主曾某某等发现，因楼道粉刷，需要动用业主的维修基金。可动用维修基金需小区三分之二的业主签名同意，并报房管局之后才可执行。张女士和一些业主表示自己并不知情，也没有签字。于是，他们就前往房管局核实，发现一些业主签名是代签，所预留的回访电话也有误。业主们自发地重新上门征求意见，得到了与业委会完全不同的结论。于是他们向房管局反映，房管局回复需要重新征集签名，后来楼道粉刷的事情就不了了之。
更令业主不满的是，按照规定，小区业委会任期到期前三个月应该组织进行换届选举，然而小区业委会直到2019年1月5日任期到期也没组织起换届选举筹备组，于是部分业主于1月27日自发组织了换届选举筹备组，共有219名业主提交自荐表和推荐表，但是，小区业委会并不认可这一行为。2月16日，小区业委会再次组织了换届选举筹备组选举，这次名单只有57人，并且选举方式采取“抓阄”的形式，这让小区广大业主很是不满。
业委会：
按规定尽快完成换届工作
碧峰园小区第二届业委会主任赵某说，按照相关规定，本届业委会在任期到期三个月前提交了换届选举报告。街道和社区回复后，业委会在小区进行了公示。但是部分业主认为，业委会没有进行选举的资格，并向相关部门反映情况，希望能够接手业委会，这不符合相关规定。
对于相关业主认为业委会弄虚作假动用维修基金一事，赵某说，业委会是委托物业公司上门征集业主签名。一方面物业公司作为第三方，无法从此事中获利；另一方面房管局会电话回访，核实业主签名，并不存在假冒问题。粉刷楼道所签的合同上，公布了价格和所用材料，但有部分业主认为价格不合适，所以就暂时停止了这项工作。
至于为何采取“抓阄”的形式选举业委会成员，赵某说，《四川省业主大会和业主委员会指导规则》上明确指出，在参选人都符合资格时，可以采取抽签制或选举制。业委会筛选出来的57人都具备进入筹备组的资格，本着公平公正的原则，业委会决定采取抽签制来选出筹备组。抽签选举是符合规定的。
赵某表示，换届工作在一部分居民的阻挠下一再延期，业委会将在符合规定的前提下组织换届选举，欢迎大家监督，如果有关于业委会违法行为的证据，可以向司法机关进行举报。至于小区的环境管理问题，大家都可以走进去看看就一目了然，不用多解释。 下一步业委会将继续在街道和社区的指导下，与一些对选举方法不是很满意的业主共同商议出一个选举方案，尽快完成业委会的换届工作。
街道和社区：
指导和监督换届工作
叙州区南岸街道办事处有关负责人说，其在今年2月18日晚，曾前往碧峰园小区对换届选举筹备组问题进行商议，收集了广大业主的意见和诉求，并针对一些关键的问题向部分业主作了回答。
