郭树清：房地产金融化泡沫化势头得到遏制
经济日报-中国经济网北京8月18日讯(记者 马常艳)日前，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊发署名文章《坚定不移打好防范化解金融风险攻坚战》。郭树清在文章中表示，房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，房地产金融化泡沫化势头得到遏制。
郭树清指出，近年来，各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神，优化金融资源配置，严防资金违规流入房地产市场。2019年与2016年相比，房地产贷款增速下降12个百分点，新增房地产贷款占全部新增贷款的比重下降10个百分点。既满足房地产行业平稳发展的正常需要，又避免因资金过度集中出现更大风险。
今年上半年，中央多次强调坚持“房住不炒”定位，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策，采取差异化调控措施，确保房地产市场平稳健康发展。央行和银保监会多次重申保持房产金融政策的连续性、一致性和稳定性，实施房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量、防范资金违规进入房地产市场仍是监管重点。
关于房地产泡沫，国家金融与发展实验室发布的2020Q2房地产金融报告(简称“报告”)指出，今年上半年房地产销售和价格出现“深V”型反弹，主要得益于疫情得到控制。但“深V”型反弹的同时，市场分化明显，部分城市房价泡沫再起，监管层进一步加强了政策调控。
报告指出，房价的上升和泡沫的形成离不开信贷的推动，个人购房贷款的增速与房价的上涨经常表现出互为因果的关系。2015年下半年，房价开始快速上涨，与此同时个人购房贷款余额大幅上升。针对挤泡沫的方法是从去杠杆开始的，自2017年二季度起，个人购房贷款余额同比增速呈下降趋势，这产生了较好的调控效果。今年上半年个人购房贷款余额同比增速延续了这一走势，一季度同比增速为15.9%，二季度同比增速为15.7%，较去年同期17.6%、17.3%的增速略有下降。
从全国首套、二套住房贷款平均利率趋势来看，今年上半年个人住房贷款利率再次开始小幅下降，主要原因是从2019年10月开始个人住房贷款利率完全参考LPR定价并采取基点加成的方式，而今年1月开始，5年期LPR呈缓慢下行趋势。截至二季度末，首套、二套住房贷款平均利率分别为5.28%(约为贷款市场报价利率LPR加63个基点)和5.60%(约为贷款市场报价利率LPR加95个基点)。
报告认为，房地产金融风险仍是监管重点。个人住房抵押贷款余额尽管仍处于高位，但增速持续放缓；随着LPR缓慢下行，个人住房抵押贷款利率呈缓慢下降态势；从新增贷款价值比的估算情况来看，除深圳、南京外，个人住房抵押贷款整体风险较小。房企融资方面，房地产企业融资收紧的局面没有改变，房地产企业开发贷、信托、信用债等融资渠道仍处于收紧状态。
国家金融与发展实验室房地产金融研究中心主任蔡真认为，“房住不炒”是一项长期政策，中央防止房价过快上涨的基调不会转变；在当前部分城市泡沫苗头较为明显的形势下，中央精神已经得到贯彻。地方政府层面，已经从打击捂盘惜售、扩大限购区域、增加购房门槛等诸多方面采取了“打补丁”措施；金融体系方面，严防经营贷、消费贷等资金违规进入楼市已成为目前监管重点。预计房地产泡沫再起的苗头很快会被控制住。
海天市值超过万科：是食品饮料的泡沫，还是房地产的泡沫？
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海天超过万科
8月29日，A股的酱油海天味业微涨0.35%，市值达到2938亿，这本来是很平淡的一个数字。
但是，当天万科的收盘市值是2910.96亿，这意味着海天味业的市值实现了对万科的反超。
8月30日，海天味业再度大涨5个点，创历史新高，同日万科跌0.65%，一涨一跌，两者的市值差异扩大到了200亿。
这就是说，几块钱一瓶的酱油打败了几万块一平的房子。
这或许会让一些人觉得不可思议，不过，如果觉得不可思议，就可能要检讨一下自己的韭菜浓度。投资呢，是不管谁高大上谁LOW的，能赚钱，能好好地赚钱，才是核心。
海天跟万科，作为各自行业的翘楚，都很能赚钱。
2018年，海天实现营收170亿，净利润44亿。同期，万科实现营收2977亿，净利润493亿。
这个营收跟利润数据一摆，估计又要让人目瞪口呆了，毕竟，万科营收是海天的10倍以上，利润也是10倍以上，到头来，估值竟然还比人家少了200亿。虽然这几天万科涨回来了，重新超过了酱油，房子不如酱油还是是事实。
这似乎哪哪说不过去。
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估值之辩
这就是估值的问题了，估值涉及的不仅仅是能不能赚钱，还涉及能不能好好地赚钱和赚好钱。
模式上来说，海天明显比万科能更好好地赚钱。
从供给的这端来说，海天的产品没有销售半径，一个厂，渠道铺下去，就可以吃遍全国。根据平安证券的数据，当前海天味业的市场占有率大概达到了30%，行业呈现众星拱月的格局。
在酱油这个传统行业，龙头企业拥有资金优势、规模优势、品牌优势、渠道优势，除非管理层脑子抽，而且要抽得厉害，才会给小企业逆袭的机会。而小企业这边呢，人工成本、社保税负成本、环保成本三座大山压迫着。所以，这个行业的未来格局是相当清晰的，那就是龙头企业对中小企业的市场份额无情地收割。
但是万科就不一样了，万科是有销售半径的，在哪里拓展业务，你就要在哪里拿地建房子。房地产行业这些年来虽然说在整合，但区域特征还是明显。
从需求的这端来说，酱油天天要打，不管经济刮风下雨，这意味着海天业绩的稳健性。当你今天成了海天的客户，你大概率明年还是，并且即使经济下滑影响了你的收入，你也不会减少对酱油的消费。
但房子就不然了，首先你今天是万科的客户，你未来很可能几年都不会是万科的客户，这个社会，一年买一套的土豪毕竟是少数。同时，房子是个大支出，收入一下滑，你可能就要衡量再三。另外，当房子走向存量为主，开发商的事就不多了。你看美国的标普500，房地产板块清一色的REITS，没有一家地产开发商。
还有一点是，政策的影响程度也是不一样的，政府几乎不会管酱油，但政府三天两头就可能管地产。
由此，就可以看到，在好好地赚钱方面，海天的确定性要高得多。
同时，海天也更能好好地赚好钱，我这里指的好钱是利润的质量。
利润的质量一方面指含现金量，海天的经营性现金流净额非常漂亮，长年稳定地超过净利润，万科以前一般，最近几年改善了许多，其他不少房企，经营性现金流净额长年是负的。
另一方面是指杠杆的需求，众所周知，房地产行业因为开发周期长，对资金不是一般的渴求，这里面一掉链子，就看有没有老王的断腕勇气了。而酱油属于快消品，对资金的占用非常小，海天的借款几乎是零，资产负债表相当干净。
所以，资本市场上，酱油贵过房子，就不足为奇了。
但是，能不能贵到这么夸张呢？
当前海天的估值63倍，而万科的估值只有8倍。
其实不独海天与万科，茅台一家的市值也已经超过了前五家房企的市值，同样，净利润只是其六分之一。
哪里出问题了？
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房地产的泡沫
一种可能是房地产的泡沫。
说房地产的泡沫可能很多人觉得奇怪，因为明明房地产的估值被食品饮料秒杀了。
这里说的泡沫不是上市公司的估值泡沫，而是中国房地产市场的泡沫。
关于中国的房价之高，我想已经不用多说，那么这个泡沫的可持续性呢？
泡沫要持续，就需要源源不断的买家资金涌入。那现在国内的家庭负债情况是多少？
国内的家庭负债，从绝对额看，过去几年一直在快速上升，不仅房贷、车贷等长期借款飙升，短期的消费贷这几年也飞快上升。
看相对额，如果只看家庭负债与GDP的比重，我们似乎还不高，大概50%左右，美国是80%，2008年金融危机前夕是100%左右。
但我们知道，在GDP这块蛋糕的分配上，中国家庭拿走的比例没有美国家庭高，而可支配收入对个人才更有意义。所以我们换个维度，看家庭负债与可支配收入的比重，中国现在已经到了120%左右，美国降到了100%左右，2008年危机前夕是125%。
可以看到，我国的家庭负债，如果从可支配收入角度看，已经接近美国次贷危机前夕。
如果生活一直顺利，收入一直增长，高负债并不是一件太可怕的东西。但是人会老去和生病，经济会放缓，收入会变慢，有时还会失业，高负债意味着你在这些风险面前会异常脆弱。
放到整个宏观经济上来说，负债太高，意味着经济的抗风险能力会降低。屋漏又逢连夜雨，偏偏这个时候全球格局又出现了微妙的变化。
所以我们看到，历来房地产是经济下行时的缓冲器，但这次政府是铁了心不会拿它出来，因为用它已经得不偿失了，对经济的刺激作用有限，还会继续降低抗风险的能力。
说到底，刺激地产只是从需求端拉动经济的增长，但决定经济长期天花板的是供给方面的生产效率。房地产于生产效率几乎没有任何帮助，相反，高房价反而加重了社会负担，抑制了生产效率的提升。与美国从去年3月打到现在，有些东西已经不需要多说。
政府当然也不希望房价跌，跌也会出问题。
美国房价2006年见顶，2007年微跌，2008年快速下跌，经过了一轮下跌，到2011年才消化了当初的高估值，开始重新上扬。
而中国，房地产泡沫维持不破的情况下，又需要多少年来消化呢？
所以，除了上面提到的商业模式原因外，这也是房地产估值的一大压制。
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食品饮料的泡沫
不过，房地产有房地产的泡沫问题，酱油贵得如此夸张，说有泡沫恐怕也不为过。
这种迹象让人想起了美国上世纪70年代，美国的“漂亮50”时代。自上世纪60年代末开始，美国经济陷入滞涨，中长期经济面临较大不确定性，因而投资者给了稳定增长的“漂亮50”公司较高的“确定性”溢价。
这些公司的经营规模庞大、盈利前景稳定、管理机制成熟，可以说，未来的确定性极其高。正如我们上面分析的那样，海天味业的基本面在可预见的未来是妥妥的。
到1972年时，漂亮50的估值都到了所谓的市梦率程度，举个例子，迪士尼的市盈率82倍，麦当劳85倍。
A股现在也明显对确定性的追求有过度的迹象，白酒三四十倍的估值，啤酒三四十倍的估值，这个估值当然也说不上泡沫，但就我个人看来，已经接近合理估值区间的上限了。
至于酱油，更加夸张了，虽然有相当高的确定性，虽然有非常漂亮的现金流，但63倍是真的太贵了。未来一点点不及预期，杀估值就可能发生，这点好比港股的维他奶（345.HK）。
当然，跟美国当年的漂亮50比起来，还可以有上升空间。世事艰难，确定性溢价难免水涨船高。只是之后呢？
1973年1月开始，美股暴跌，标准500指数和道指分别跌了41.9%和39.6%，而漂亮50呢？-45.2%！
一个有意思的事情是，如果我们把时间拉长，当年多数漂亮50的投资者都有一个幸运的结局。1985年，迪士尼回到了1972年的历史高点，今天股价在新高的水平上，年化收益率大概10%左右，这是一个不错的收益率了。麦当劳也是，徘徊多年后，从80年代开始单边上涨，现在也是历史新高水平上。
我丝毫不怀疑酱油的未来，只是多少人做好了可能的长期估值消化的准备？
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结语
一平房子，不如一瓶酱油，这在现实中几乎不可思议，但从商业模式上看，资本市场会给海天味业更高的估值再正常不过。
当然，海天的净利润不到万科的二十分之一，竟然市值还超过了万科，这差距到如此地步还是有些夸张。
全球的经济和政治格局正发生巨变，不确定性在增大。这种情况下，确定性的追求抬升了海天的估值，房地产市场的担忧压制了万科的估值。市场情绪总是一边杀，直到反转出现。
郭树清：靠房地产理财，最终会发现很不划算
第十一届陆家嘴论坛于6月13日至14日在上海举行。银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛致辞中表示，必须正视一些地方房地产金融化的问题。
郭树清表示，近年来，我国一些城市住户部门杠杆率极速上升，相当大比例的居民家庭负债率达到了难以持续的水平。更严重的是全社会的新增土地资源有一半的投入到房地产，并且房产企业融资过度，挤占了信贷资源，导致资金使用效率进一步加强，也助长了房地产投机行为。
郭树清说，当你买套房子自己居住，意味着你每个月都有一笔固定收入。如果你再买一套住房，同样有收入和产出，但是当你买了房子不用于出租，那就是一堆闲置的水泥钢筋和砖头。
郭树清还说，房地产市场是有很强的的区域性，不同地区的房价有涨有跌很正常。但是房子是用来住不是用来炒的。
历史证明，凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现，其实都很不划算。
郭树清 资料图 @视觉中国
郭树清称，坚决防止结构复杂产品的死灰复燃，下大力气处理金融体系资金空转问题。两年多来，银保监会持续整治市场乱象，压降了13.74万亿风险资产，缩短融资链条、降低了融资成本。
郭树清强调，要让违法违规者及时受到足够严厉的惩处。过去一段时期，一些机构信息披露不真实，人为调控资产质量分类，甚至肆意作假，削弱了金融业本应具备的公信力。
郭树清表示，形成这方面原因很多，但是市场约束不严格、监管执法不严格，也是重要的原因。违规违法成本太低，只能助长践踏法律的行为持续发展。为此，监管部门必须敢于斗争、严格执法，坚决捍卫法律法规的尊严。
他还表示，中国将进一步扩大银行、保险、证券、信托的开放，尤其欢迎有经验的资产管理机构与中国同行一道筹集人民币资金，投入到人民币证券市场。
