近日，有媒体报道称，一些地方的售楼处安装了人脸识别系统，以区分自然来访客户和二手房中介等渠道的客户，引起了广泛关注和关注。有律师表示，这种行为不仅侵犯了消费者的个人隐私，还存在价格歧视。
新华日报记者走访了北京大兴区丰台的几家售楼处，发现安装了很多摄像头。业内人士证实，售楼处的摄像头确实能识别看房者的面孔。
在这个问题上，商会邀请了房地产行业的资深人士和相关领域的律师来讨论这一现象。
规划和托管
万艳文浩
李坤生
采访客人
王芯蕊，北京安立律师事务所高级合伙人
中原地产首席分析师张大伟
吴，房地产公司区域营销总监
房地产经纪人李思明
售楼处为什么要做人脸识别？
“在我们见面之前，不要单独进入销售办公室。”
张大伟：在我的印象中，2011年前后，业内有一种现象，就是通过二手房中介渠道出售新楼盘。当时开发商为了吸引外省的客户，探索通过外地房产中介带客户，成交后付给中介一定佣金的销售模式。后来这种模式逐渐流行起来。
近年来，随着房地产调控政策的收紧，一些地方房地产市场降温，一些房地产销售困难。为了尽快把钱拿回来，开发商越来越依赖中介渠道。
据我粗略观察，目前除了少数热卖楼盘不需要中介渠道配合外，大部分城市新开楼盘都通过房地产中介渠道吸纳了40%以上的客户，有的楼盘甚至达到70%到80%。
李思明：目前，北京新的购房需求正在逐步改善，二手房中介公司掌握着大量的房屋交易商信息。北京部分新楼盘80%的客户来自中介渠道，销售占比高。相比于坐在售楼处的物业顾问和其他购房者，我们更熟悉客户的资金实力和个人需求，能够在他们看房之前准确的推荐他们。
主持人：我们记者实地走访售楼处时，房产中介特意提醒：“你也应该在新闻上看到售楼处装有摄像头。在我们见面之前不要单独进去。一定要等我。如果拍了，就不是我的客户了。”
张大伟：目前行业的现状是，中介渠道的经纪人展示房子，如果交易最终成交，开发商支付给中介渠道的佣金大概是购房款的3%-5%。但售楼处销售人员洽谈业务时，佣金只占房价的3-5。
比如一个中介经纪人，一套价值1000万的房子，可以收取30万到50万的佣金。但是如果买家看到广告自己去售楼处，销售人员可以协商这个订单，佣金只有三五万。
吴：因为售楼处的销售人员赚取的佣金远低于中介经纪人的佣金，所以销售人员有动机去勾搭中介经纪人，让客户尽量通过中介渠道看房，但这样必然会增加企业的运营成本。
以前开发商和企业能做的就是登记管家的电话号码，但是太容易作弊了，企业很难阻止。
这一两年来，人脸识别对于业内客户来说是不得已而为之，当然不是为了刻意获取买家的生物信息。可以合理的说，开发者获取客户的生物信息是没有用的，除了识别客户是谁带来的。
李思明：从中介经纪人的角度来看，安装人脸识别也是一种保护。
有时候，开发商会与多个中介渠道合作。我带顾客去看房子，和售楼处谈了谈
主持人：最近网上流传着消费者戴头盔看房的视频。有评论说，这反映了购房者在比价时的无奈。
吴：戴头盔恐怕有表演的成分。管理规范的房地产企业，不管客户来自哪个渠道，都会一视同仁。折扣是公开透明的，必须给顾客。
李思明：在我工作的这些年里，我没见过有人带着头盔看房子。网上流传的那个视频是一种炒作吗？像我的大型二手房中介，是不允许给买家分配佣金的。不排除中介代理人私下花钱给购房者买一些礼物，但这样的钱不会从公司转出。
不从数据中获利不违法？
人脸识别需要基于合法性，但是基于佣金结算的人脸识别根本不足以构成合法性
吴：壳牌这样的大平台，利用互联网整合了几乎所有的中介店，和开发商谈判的时候非常强势。
假设某个区域有四个新楼盘，其中三个与中介渠道合作，一个不合作。那么中介经纪人在给客户推荐项目时，如果不负责任地贬低企业不愿意合作，就会让对方特别被动。
如果几个楼盘都和中介渠道合作，这个给三个返点，那个给四个返点，中介经纪人倾向于推荐高返点的项目，这就是营利性。现在有些楼盘，只要中介带人过来，不管交易完成与否，都会先给200块钱一张购物卡。
中介渠道就像一个枷锁。如果不使用，销售业绩不会上去。如果使用，就相当于饮鸩止渴，进入恶性循环。目前大部分开发商的毛利率都不到10分，但这两年北京珠海都有提成10分的项目。
去年我的公司通过中介渠道卖的不多，但是今年，真的没有办法了。基本上所有项目都要和他们合作。但是一旦合作，一定要筛选客户，否则营销费用会超支。
人脸识别没有办法。开发商不拿数据做违法的事情，不牟利，不能说是侵犯了客户的权利。毕竟销售现场总是需要监控的，就像物业公司在小区装摄像头一样。不要对企业恶意炒作。我们也希望市场更加规范和公平。
王芯蕊：人脸识别一般用于公共安全领域，或者个人影响力相对较低的领域。在某些情况下，我们必须通过论证来看看是否有足够的合法性。售楼处为了佣金结算的商业目的进行人脸识别，客户的生物特征信息和个人身份信息关联起来根本不够。
主持人：记者走访几个售楼处，一进大厅就能看到摄像头，有的还不止一个摄像头。有工作人员承认系统的存在，但辩称售楼处没有隐藏客户，认为买家看到摄像头就知道自己被抓了。
王芯蕊：我们必须先有合法性的前提，然后才能说我们是否履行了告知义务以及履行到了什么程度。在销售办公室这样的场合，人们的注意力并不那么集中。看到镜头就构成讲这个说法，逻辑上不合理。售楼处在收集面子信息的过程中，其实收集了很多不一定是最终买家的信息。有的人就是来看房产的，没有任何后续的合同关系就收了，涉及到违法问题。
为什么行业潜规则会引起社交焦虑？
售楼处人脸识别侵犯个人隐私没有争议，但背后也有价格歧视
主持人：据媒体报道，提供人脸识别系统服务的公司表示，售楼处的人脸信息和手机号码将被永久保存，但房地产企业内部一般只向指定管理层开放数据查看权限。
王芯蕊：人脸识别的核心目的
售楼处人脸识别之所以让大家感到焦虑，是因为近年来随着技术的进步，人脸信息在移动互联网上变得越来越重要，也是一个入口或账号。
相对于其他部位，面部是每天暴露的，要保护好，不能随意采集。现在有很多深度伪造技术，比如视频变脸，很难区分真假。这种情况下，一旦人脸信息泄露，就有可能被犯罪分子利用，给当事人造成财产损失。
张大伟：在售楼处人脸识别侵犯个人隐私是没有争议的，但是大多数去售楼处的买家并不是最关心这个问题的。他们担心自己是否有选择权，这涉及价格歧视。
正如媒体报道中提到的，一些中介经纪人给购房者私下回扣，导致购房者仅仅因为第一次路径不同，实际支付的房子就出现了巨大的差距。
中介佣金的使用应进一步规范，不得返还给购房者。但其实回报的方式很多，过程也不透明，真的很难监督。
这种混乱也可能误导政府监管。提成返还后，政府持有的房价不是真实价格。(应被申请人要求，吴为假名)
