城镇老旧小区改造普遍面临“人”“地”“钱”难题
找共识 扩空间 筹资金
它涉及千家万户，涉及多个部门，旧城社区改造是一项复杂的系统工程。试点中，各地面临的突出问题基本指向“人”、“地”、“钱”三个方面。
人们的共识是如何形成的？由于需求的多样性和改变的困难性，以及改变什么和如何改变，很难调动居民的参与。
土地从何而来？旧住宅区大多位于市中心，土地资源不足，土地利用协调困难。装修空间很难扩大。
钱从哪里来？政府资金重点支持基本型转型，但除了基本型，还有改善升级型转型。单纯依靠政府资金是不可持续的，需要居民出一点力。也很难鼓励社会资本参与，调动居民和社会的积极性。
近年来，为了解决“三难”，许多地方积极探索因地制宜的好方法，打破体制和制度壁垒，提高基层治理能力，优化经营环境，形成了一些可以复制和推广的新经验，为我国城市旧社区改造提供了模式。
宜昌：
共建共治共享，变“要我改”为“我要改”
“过去垃圾乱堆，灰尘满天飞，居民养鸡；现在是柏油路，樟树，新电梯，新车位。环境大变，空气更清新。”说起小区环境的改善，湖北省宜昌市西陵区嘉明花园的居民苏慧琳满心欢喜。
"改造前部分居民热情不高."嘉明花园党支部书记王小平表示，为了达成共识，她多次前来工作，每次都因难以统一意见、协调利益而搁浅。
"只有‘面对面，面对面鼓’才能解决问题."在王小平的组织下，举行了一次所有家庭代表都出席的会议。
在会议上，王小平提出了一个初步的改造计划：拆除私人建造的菜地、鱼塘和杂物间，并为停车位和公共车道腾出空间；每个家庭出资1000元支持装修，垫付停车费和物业费；电梯安装由各建筑独立协商.
“这是我的菜园，不能拆。”“我家没有车。我建个车位好不好？”“为什么要介绍你推荐的物业？”在会上，每个人都进行了激烈的辩论。王小平很高兴：“问题都公开了，意见都摆到桌面上了，但是事情很好处理！”
改不改？大多数居民没有异议。"党员以身作则，驻地代表动员起来."当天的会议上，筹集了20多万元的装修资金。
改变什么？共识需要慢慢磨出来。王小平向208名业主分发了调查问卷，然后收集他们的反馈，并试图将其添加到装修计划中。不久，家明花园改造工程破土动工。
共建、治理、共享的组织实施机制，让居民尝到了甜头。“我现在遇到问题，大家都想开会讨论。居民们也自发成立了咨询小组，真正从‘我要改变’变成了‘我要改变’。”王小平表示，在多个部门的支持下，嘉明花园成立了业主委员会，使居民议事机制能够长期发挥作用。
“旧社区改造既是工程改造，也是治理创新，既能让社区焕然一新，又能有效提高基层治理能力。”宜昌市住房和城乡建设局局长张毅说。
改造之初有居民参与，改造过程中治理机制固定，成为解决宜昌市旧住宅小区改造中“动员居民共建”问题的法宝。目前宜昌已经建立了“3 X”
2020年6月初的一天，记者中午来到江苏省苏州市吴江区楼巷三春小区。在居民的休闲走廊上，一群老人在烈日下挤在一起打牌下棋。“在一个有成千上万人的社区里，有这样一个小地方让我们放松和娱乐。离开一段时间后，我们回来时就没有座位了。”居民张建华说。"大多数道路都被损坏了。"“小区连路灯都没有，晚上回来摸黑走。”……社区居民有强烈的改造意愿。
2020年11月，记者再次来到这里，才发现坑坑洼洼的水泥路变成了宽阔的柏油路，两旁安装着精美漂亮的路灯，停车位翻了一番，一下子让小区变得宽敞起来。
泸乡区位于吴江区中心，难以全方位扩张。装修的空间从何而来？
向内“挤压”空间。"如果没有增量，就会盘活存量."吴江区松岭街道建设管理处处长鲁世春说，社区的绿地面积实际上并不小，但之前缺乏维护，绿地也发生了变化
成杂草。改造中，将绿地重新规划利用，绿化带更美了，多余空间还能建停车位。向外“腾”空间。为给居民更多改造用地，位于小区内的社区办公点迁了新址。腾出来的空间将建设日间照料、养老抚幼、卫生服务、助餐服务等便民场所。
破解“缺地难”，还要破解“用地难”。
国泰社区是苏州吴中区面积最大的老旧小区。跟大多数老旧小区比，国泰社区闲置土地空间相对充裕，可是却面临“用地难”。“用地要审批，规划要调整，涉及好多部门，不是社区靠一己之力就能完成的。”国泰社区党委书记沈伟说。
借着新一轮改造试点的东风，长期存在的难题迎刃而解——
先建工作机制。苏州市成立了城镇老旧小区改造提升领导小组，由市领导牵头，统筹20多个相关部门和所属各市、区共同推进改造。
再定统筹方案。“设置统筹协调、财政金融、技术指导、社区保障4个工作小组，环环相扣，打通项目审批绿色通道，实现联审联批。”苏州市住房和城乡建设局党组书记王晓东说。
“用地审批和规划很快下来了，马上就要动工啦。”站在小区的空地上，沈伟兴奋地说，“这边要修一条步道，那块要建一个老年活动中心，新建健身场地有3200平方米……”
广州：
引导居民出资、吸引企业投资
“听说要引入物业服务，居民们都说好，可一到交物业费，肯掏钱的却不多。”广东广州海珠区工业大道南社区居委会主任徐立林告诉记者，这一度让工业大道南421大院的改造遭遇困难。
改造后的小区，要通过引入物业等，建立长效维护管理机制，这需要居民合理出资，更需社会力量参与。421大院引入物业之初，两方的积极性都不太高。
居民这头，对物业的收费标准、服务质量有疑问。“总觉得物业公司只是冲着赚钱来的。”徐立林说，居民从没享受过物业服务，也没有付费意识。
企业那头，物业公司也挺委屈。“每个月固定支出4万多元，收上来的物业费却不足1万元，怎么办？”421大院物业管理公司经理黄春南一度急得睡不好觉。
眼看物业管理难以为继，矛盾还得从两头解。
一方面，想办法提升物业公司经营回报。小区的闲置空间开发可以做文章。“街道利用小区闲置空间重新规划出60个停车位后，交给物业公司来经营。”海珠区瑞宝街道办事处城管科科长蒋科说。固定车位每月500元，临时停车24小时10元，物业通过收取一定停车费贴补了亏空。
另一方面，循序渐进引导居民转变观念。改造后，家门口就有了篮球场和健身设施，文体活动的丰富让小区居民乐开了花。“增设的活动设施都由物业公司运营，居民体验到实实在在的服务后，对物业公司越来越信任。”徐立林说。
“现在物业费收缴率已提高到七成，有些居民还自发给其他居民做工作。”黄春南说，目前物业经营已基本实现收支平衡，前期投入也有望尽快回本。
有了良好服务产品的供给，居民的需求慢慢释放出来。“根据调查，居民还有餐饮、养老等多种多样的需求，我们正在寻求与更大的开发企业合作引入更多服务，并进一步探索通过加大金融支持等方式破解改造资金筹集难的问题。”海珠区住房和城乡建设局总工程师何祖建说。(记者 赵展慧 王伟健 吴 君 洪秋婷)
